Jedes Baugesetz hat Lücken: Die „GoHomes“ von Smith & Others in Del Mar, San Diego, bestehen aus vier einzelnen „suites“, die durch eine gemeinsame Küche verbunden sind und entsprechen damit formal dem „building code“ der amerikanischen Suburbia. Durch kleine Einbauten können vier Mieter unabhängig voneinander darin wohnen.
Ein Pläydoyer für neue Ökonomien in der Projektentwicklung.
Ein Wohn- und Geschäftshaus mit einer Mischung aus Miete und Eigentum planen BAR Architekten derzeit in Berlin-Prenzlauer Berg. Wie schon zuvor beim Umbau eines Altbaus arbeiten sie nicht nur als Architekturbüro, sondern auch als Entwickler, Baufirma und Hausverwaltung. Mit neuen ökonomischen Modellen, sagen die Architekten, lassen sich Gebäude realisieren, die vom Standard abweichen - und verweisen dabei auf den Architekten Ted Smith, der im kalifornischen San Diego seit 25 Jahren fröhlich die Regeln des Immobilienmarktes unterläuft.
Wer ist Ted Smith?
Für uns ist der Architekt Ted Smith ein Synonym für den kreativen Umgang mit dem Immobilienmarkt, der immer mehr von Großinvestoren bestimmt wird - was unter den Bedingungen der Globalisierung zunehmend zu einer Vereinheitlichung des Wohnungsangebots führt. Smith hat eine Arbeitsweise entwickelt, die es ihm ermöglicht, eine Architektur zu realisieren, die der Markt so nicht hervorbringen würde. Im Prinzip arbeitet er parallel zum Markt. Zunächst analysiert er das Wohnungs- und Gebäudeangebot und stellt es dann in Zeichnungen und Finanzierungstabellen dar. Er zeigt auf, warum der in San Diego (und in den gesamten USA) verbreitete Standard-Apartmentblock so aussieht, wie er aussieht: Garagen im Erdgeschoss, Apartment-Monostruktur in den Obergeschossen, schlechte Belichtung im Inneren und Sicherheitspersonal im Eingang - mit all den damit verbundenen Einschränkungen des öffentlichen Raumes. Dagegen hat er eine alternative ökonomische Logik entwickelt und eine ganze Reihe von Projekten in San Diego realisiert; angefangen in den Suburbs von DeI Mar und später auch in der Innenstadt, was für die USA sehr ungewöhnlich ist.
Er bietet also für den gleichen Preis ein vielfältigeres räumliches Angebot?
Eines der ersten Projekte, die Ted Smith entwickelt hat, sind die so genannten "GoHomes". Smith kaufte in den achtziger Jahren zusammen mit anderen jungen Architekten ein billiges Stück Land in der Suburbia. Darauf baute er Wohnhäuser, die aus jeweils vier „suites“ bestehen, Raummodulen (4 Meter breit, 6.5 Meter lang und 4.2 Meter hoch), die über eine Küche und einen gemeinsamen Eingang verbunden sind. Die Küche steht hier nicht so sehr für die Idee einer gemeinschaftlichen Nutzung: Nur so aber gingen die GoHomes als Einfamilienhäuser durch und entsprachen, zumindest auf dem Papier, den örtlichen Bauvorschriften. Zusätzlich haben die einzelnen „suites“ einen zweiten Eingang und können durch den Einbau eines Bades unabhängig voneinander genutzt werden. So können Einzelpersonen, Paare und Alleinerziehende zusammenleben, Leute, die sonst in der Suburbia kein für sie erschwingliches Wohnangebot gefunden hätten. Durch die geschickte Interpretation der Baugesetze hat Ted Smith eine überraschend komplexe und flexible Struktur entwickelt, die im Prinzip bei allen seinen nachfolgenden Gebäuden vorkommt. Ein weiteres Beispiel dafür ist das Merrimac Gebäude in der Innenstadt von San Diego, das Smith mit seinen Partnern Kathleen McCormick und Lloyd Russell gebaut hat. Es gibt keine Garagen im Erdgeschoss, dafür aber einen direkten Zugang von der Straße zu jeder Wohnung, die Kombination von Wohn- und Arbeitsräumen, eine vielfältige Raumnutzung und erschwingliche Mieten.
Wie sind Sie auf Smith aufmerksam geworden?
Hierzulande ist er ein Unbekannter. Einer unserer Partner, Jack, ging 1996 nach L.A. - bei der Suche nach Architekten, die an alternativen Wohnungsbauprojekten arbeiteten, stieß er auf das Büro Smith & Others, das in den USA schon eine Reihe von Preisen bekommen hatte. Es war Mitte der neunziger Jahre und Berlin war Boomtown. Wir hatten gerade das Durchgangsbad, einen alternativen Modernisierungsplan für das Berliner Mietshaus, entwickelt. Wir führten vergeblich Gespräche mit Wohnungsbaugesellschaften, bis wir uns fragten, wie wir selbst als Architekten in der Stadt aktiv werden können. Als wir Ted auf der Baustelle des Merrimac besuchten, sah er aus wie sein eigener Handwerker, mit Hammerhalter am Gürtel. Da wurde uns klar, was der Begriff „integrated practice" bedeuten kann: Der Architekt nimmt mehrere Rollen an; er ist Architekt, Entwickler und in diesem Fall auch seine eigene Baufirma. Dies ermöglicht es ihm, die Entwicklung eines Gebäudes vom Grundstückskauf bis zum Einzug zu steuern. Ein wichtiger Punkt ist auch, dass Smith noch mit seinen Gebäuden zu tun hat, wenn sie schon längst fertig gestellt sind. Oft zieht er mit seinem Büro einfach eine Weile in den Neubau ein. Diese intensive Beschäftigung weit über das Planen und Bauen hinaus, trägt viel dazu bei, dass sich in seinen Häusern ein komplexes Innenleben entwickelt. Sie sind etwas ganz Eigenes: weder moderne Wohnblöcke noch post-moderne Eigentumsfestungen. In ihrer Vielfalt und Anpassungsfähigkeit erinnern sie ein wenig an Berliner Mietshäuser. Mittlerweile gibt es in den USA eine ganze Reihe von Architekten, die selbst Projekte entwickeln, aber keiner von ihnen begleitet seine Gebäude mit soviel Ausdauer wie Ted Smith. Inzwischen vertrauen ihm auch die Banken und er hat kein Problem mehr, größere Projekte zu finanzieren; und er lehrt an der Woodbury University, San Diego, neben Entwurf auch Projektentwicklung für Architekten. Einen vergleichbaren Lehrstuhl, der durch eine ganzheitliche Praxis das Berufsfeld des Architekten neu interpretieren kann, gibt es hierzulande nicht.
Ihr Büro hat in eigenem Auftrag einen Altbau umgebaut und erweitert und plant gerade ein Wohn- und Geschäftshaus im Prenzlauer Berg. Lässt sich die Arbeitsweise von Smith &Others denn überhaupt auf die Situation in Berlin übertragen?
Da es sich um einen Ansatz handelt, der auf Erfahrung, lokalem Wissen und im Prozess neu hinzugewonnenen Kompetenzen beruht, liefert er kein Rezept, sondern gibt nur eine Richtung vor. Wir versuchen, alle Faktoren - angefangen beim Grundstück, dem Verhältnis von Bauvolumen zu Fläche, den Grundstückskosten, den Baukosten - so früh wie möglich zu erfassen und immer wieder mit Blick auf ein mögliches Raumangebot abzuwägen. Die Finanzierungsarithmetik muss also nicht im Gegensatz zum Entwurf stehen. Ein weiterer wesentlicher Punkt: Unsere Grundstücke bergen meist Schwierigkeiten; sie haben einen „Haken“, zum Beispiel schlechte Belichtung, Lärmbelastung etc. und sind deshalb günstiger als andere. Als Architekten sehen wir darin die Herausforderung, spezifische Lösungen zu entwickeln. Für einen herkömmlichen Bauträger ist das viel zu kompliziert und daher auch uninteressant. Weder für den ruinösen Altbau in der Schwedter Straße noch für das Grundstück in der Oderberger Straße neben dem alten Stadtbad hatte sich ein Käufer gefunden.
Bei der Planung für den Neubau finde ich zwei Aspekte bemerkenswert: Zum einen, dass nicht nur Eigentums-, sondern auch Mietwohnungen geplant werden. Und zum anderen: Sie haben das Grundstück bereits vor zwei Jahren gekauft und lassen sich mit der Planung Zeit. Welches Konzept verfolgten Sie?
Da wir auf eigenes Risiko arbeiten, müssen wir die Projekte durch Lehre und andere Bauaufgaben vorfinanzieren. Das verlangsamte Tempo hat aber den Vorteil, dass wir dadurch mehr Spielraum bei der Planung gewinnen. Unser Anliegen ist, eine größtmögliche Mischung im Gebäude zu erreichen, darauf muss die bauliche Struktur eine Antwort finden. Nicht jeder ist in der Lage, eine Wohnung zu kaufen: Es gibt unterschiedliche Phasen im Leben mit unterschiedlichen Anforderungen an den Wohnraum. Aus diesem Grund ist die Struktur des neuen Projektes ein Hybrid, der zwei räumliche Prinzipien kombiniert, um sowohl barrierefreie Etagen, als auch dopkaufen: Es gibt unterschiedliche Phasen im Leben mit unterschiedlichen Anforderungen an den Wohnraum. Aus diesem Grund ist die Struktur des neuen Projektes ein Hybrid, der zwei räumliche Prinzipien kombiniert, um sowohl barrierefreie Etagen, als auch doppelgeschossige Wohn- und Arbeitsräume anbieten zu können.
Welches Finanzierungsmodell liegt dem Ganzen zugrunde? Das klingt nicht gerade nach schneller Rendite ...
Nein, eher nach nachhaltiger Forstwirtschaft. Unser Finanzierungsmodell hat sich aus dem Altbauprojekt entwickelt. Wir sind keine Eigentümergemeinschaft mit jeweils zugeordneten Wohnungen, sondern besitzen Anteile am gesamten Gebäude. Es gibt aktive und stille Teilhaber, Wohn- und Gewerbemieter. Bei dem Neubau bilden wir in gleicher Weise einen Pool von Interessenten - die „Starter“ die einen Teil des Kapitals durch Einlagen aufbringen, den anderen Teil durch Bankkredite. Ein weiterer Faktor ist professioneller Selbstbau, über den man Anteile am Ganzen erwerben kann. Schnelle Rendite steht in der Tat nicht an erster Stelle, sondern ein Wohnungsbau mit den genannten Möglichkeiten und Qualitäten.
Was kann man sich unter „professionellem Selbstbau“ vorstellen? Können die Nutzer eine vorgegebene Tragstruktur seibst ausbauen?
Professionellen Selbstbau sehen wir vor allem als Möglichkeit für Architekten. Sie haben das notwendige Detailwissen und häufig, wie in unserem Fall, die handwerkliche Vorbildung. Dagegen müssen Nutzer, wie etwa bei Walter Segals Gebäuden oder beim Wohnregal in Kreuzberg, dazu angeleitet werden, was immer zusätzliche Arbeitet bedeutet. Wir haben vor über zehn Jahren mit Selbstbau begonnen, zuerst mit kleineren Projekten, einer Fischerhütte, einem Bootshaus, einem Durchgangsbad. Als wir uns dann mit den Gebäuden von Smith beschäftigt haben, erkannten wir darin ein Modell, mit dem wir größere Projekten bewältigen könnten. Der Altbau in der Schwedter Straße war das erste Projekt, das wir komplett selbst entwickelt haben. Dabei haben wir 15 Prozent der Leistungen in Selbstbau übernommen. Zusammen mit dem Architektenhonorar waren das etwa 25 Prozent der Gesamtkosten. Das war kein unerheblicher Teil bei der Finanzierung, im Grunde ist das Ganze nur so möglich geworden. Die Umsetzung einer “integrierten Praxis” bedeutet, dass wir uns für jedes Projekt in vier Firmen aufsplitten: eine Grundstücksgesellschaft mit den Anteilseignern, ein Architekturbüro, eine kleine Baufirma und eine Hausverwaltung. Wenn man selber auch baut, entstehen neue Synergien. Man ist ständig vor Ort, im Kontakt mit anderen Handwerkern, und man muss die Arbeiten, die man selber übernimmt, nicht erst Dritten erklären, was viel Zeit ersparen kann. Darin liegt ein wesentlicher Spielraum. Aus dem Bauen heraus können Entscheidungen verändert und vereinfacht werden. Der Bauprozess wird dadurch offener und auch experimenteller. Außerdem macht es auch Spaß, als Architekt mal nicht vor dem Computer zu sitzen, sondern zu bauen.